Før planarbeidet starter

Når må det utarbeides reguleringsplan?

Plan og bygningsloven fastsetter at det skal utarbeides reguleringsplan for alle områder for større bygge- og anleggsarbeider. I tillegg har kommunen krav om reguleringsplan for utvalgte områder i kommunen.  

Både offentlige og private kan fremme reguleringsplanforslag. Ved ønske eller behov for å utarbeide reguleringsplan oppfordres det til å ta tidlig kontakt med kommunen. Kommunen kan gi råd, veiledning og informasjon for videre planprosess.

Hvem kan utarbeide reguleringsplan

Plan- og bygningsloven krever at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Alle kan være "forslagsstiller", men dersom forslagstiller selv ikke er kvalifisert, må det engasjeres en fagkyndig konsulent. 

Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan er en plan som gir føringer for arealbruk og utnyttelse innenfor et avgrenset område. En reguleringsplan består av plankart og bestemmelser og skal i tillegg ha en planbeskrivelse.  Reguleringsplaner vedtas normalt av kommunestyret. Plankart og bestemmelser er straks rettslig bindende for arealbruk innenfor området. 

Er konsekvensutredning nødvendig?

Dette avgjøres av regler i plan- og bygningsloven med forskrifter.  Uavhengig av dette skal ethvert planarbeid være tilstrekkelig utredet slik at det foreligger et godt nok beslutningsgrunnlag. 

Områderegulering og detaljregulering

Det finnes to typer reguleringsplaner: Områderegulering og detaljregulering. Detaljregulering er detaljert reguleringsplan som ofte utarbeides for gjennomføring av bygge- og anleggstiltak.  Områderegulering er mer overordnet og omfatter ofte større områder.  Områderegulering utarbeides gjerne av kommunen eller etter avtale med kommunen. Detaljreguleringer fremmes ofte av private eller offentlige tiltakshavere. 

Oppstart av planarbeid/planinitiativ ( pbl. §12-8)

Begrepet "planinitiativ"  eller "planspørsmål" brukes ofte om et privat initiativ til reguleringsplan i tidlig fase. Dette begrepet brukes gjerne fram til og med oppstartmøte. 

Den viktigste med å formulere et slikt planinititativ er å komme igang med dialog mellom forslagsstiller og kommunen om hva som tenkes realisert og hvor det tenkes gjennomført.

Ved private planforslag  er det forslagsstiller/fagkyndig konsulent som har ansvar for å formulere et planinitiativ/planspørsmål, innhente nødvendig informasjon og be om oppstartmøte med kommunen.

"Oppstartmøte" er et formelt møte som utgangpunkt for den formelle planprosessen ved private planforslag. Kommunen kaller inn til møte og skriver referat. Forslagsstiller har ansvar for å redegjøre for planinitiativet/planspørsmålet. Som regel ønsker kommunen at dette skal sendes inn på forhånd. 

Varsel om oppstart og kunngjøring (pbl. §12-8)

Det er forslagsstiller som har ansvaret for å sende ut brev med varsel om oppstart og kunngjøre planoppstart. For kommunens egne reguleringsplanforslag er det kommunen som varsler oppstart. For private planforslag er det den private forslagsstilleren eller forslagsstillers representant som sender ut brev og innhenter forhåndsuttalelser.    Det er vanlig praksis med 3-4 uker uttalefrist, men fristen kan også være kortere. Det er forvaltningslovens regler som legges til grunn ved fastsettelse av rimelig frist.

Forslagsstiller har ansvar for å legge tilrette for informasjon og medvirkning for berørte parter og interessenter.

Etter at fristen for å gi uttalelse ved oppstart er passert, er det forslagsstiller som skal gjennomgå og oppsummere innkomne forhåndsuttalelser som del av videre planarbeid.

Ved krav om konsekvensutredning skal det også legges fram et program for planarbeidet. Ved planforslag med konsekvensutredning skal det gis minimum 6 uker uttalefrist.  Ved annen planoppstart er det reglene i forvaltningsloven som gjelder.

Utarbeiding av planforslag (pbl. kap. 4, 5 og 12)

"Planforslag". Komplett forslag til reguleringsplan skal utformes i henhold til departementets veileder, kart- og planforskriften mm.  Et planforslag består av plankart og bestemmelser og skal også ha en beskrivelse og nødvendige illustrasjoner, utredninger, analyser mm.  Ved krav om konsekvensutredning skal dette også følge med enten som egen utredning, eller som del av planbeskrivelsen.

Ved private planforslag utarbeides plandokumentene av forslagsstiller eller fagkyndig konsulent og sendes  inn til kommunen for behandling. Oppsummering og redegjørelse for oppfølging av forhåndsuttalelser skal følge planforslaget. Det skal også redegjøres for oppfølging av informasjon, krav etc gitt i referat fra oppstartmøte.

 

Innsending av planforslag

Planforslag sendes inn elektronisk. I tillegg til nødvendige plandokumenter, skal det følge med et følgebrev.  Digital arealplan (sosi)  sendes med som vedlegg.

Dokumentene skal være tilrettelagt for utskrift i A3/A4. I tillegg kan det være pdf-fil med plankart i angitt målestokk. For tekstdokumenter er det ønskelig med både tekstfiler og pdf.

Når planforslaget er mottatt krever kommunen inn behandlingsgebyr for private planforslag.

Kommunen kan også be om komplettering dersom det er behov for dette som grunnlag for videre behandling.

Behandling av reguleringsplanforslag (pbl. §§12-10 og 12-11)

Fra et komplett privat planforslag er sendt inn, har kommunen en frist på maksimalt 12 uker på å ta planforslaget til behandling i planutvalget (plan og bygningsloven med forskrift om tidsfrister).

I denne perioden gjennomgår rådmannen planforslaget, sørger for intern medvirking med ulike faggrupper, skriver saksframlegg og legger saken fram for førstegangsbehandling i planutvalget.

Det er planutvalget som avgjør at et planforslag sendes på høring og legges ut for offentlig ettersyn. (Dersom planutvalget ikke finner grunn til å sende planforlaget på offentlig ettersyn, kan det alternativt returneres til rådmannen for bearbeiding.)

Høring og offentlig ettersyn av reguleringsplanforslag

Når planforslaget er behandlet i planutvalget og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn, er det kommunen som sørger for kunngjøring av planforslaget og utsending av brev til berørte myndigheter, grunneiere, rettighetshavere etc. . Planforslag kunngjøres i minst ei avis og på kommunens nettsider. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn på kommunens nettsider (plandialog) og i papirversjon på Ringsaker folkebibliotek.

Det skal alltid gis en frist på minst 6 uker for uttalelser ved høring og offentlig ettesyn av et planforslag. Kommune innhenter merknader og uttalelser, gjennomgår og oppsummerer disse.  Ved private planforslag sendes kopi av merknadene til privat forslagsstiller. Eventuelle behov for justeringer og endringer avklares med forslagstiller.

"Merknad" eller "uttalelse" er skriftlig tilbakemeldinger fra berørte parter og andre interessenter eller uttaleinstanser.

"Innsigelse" er en uttalelse fra instanser med innsigelsesrett. Dette er myndigheter eller nabokommuner som har rett til å gripe inn i planprosessen når planforslaget kan være i strid med fagområder eller interesser som innsigelsesinstansene har ansvar for  å ivareta.

Ved behov må det utarbeides ytterligere dokumentasjon. 

Større endringer kan føre til behov for ny førstegangsbehandling med ny høring og nytt offentlig ettersyn. Mindre endringer kan gjøres uten ny høring og nytt offentlig ettersyn. Det skal være dialog mellom forslagsstiller og kommunen ved endringer i private planforslag.

Vedtak av reguleringsplan (pbl. §12-12)

Rådmannen lager saksframstilling til politisk behandling i planutvalget og kommunestyret. Det er kommunestyret som vedtar reguleringsplaner. (Dersom planutvalget eller kommunestyret ikke finner grunn til å vedta planforslaget, kan det alternativt returneres til rådmannen for bearbeiding.)

Normalt er kommunestyrets vedtak endelig. Ved endelig vedtak er reguleringsplanen med kart og bestemmelser straks gjeldende for arealbruk innenfor planområdet.

Dersom det foreligger innsigelser, og kommunen ikke tar hensyn til innsigelser, skal fylkesmannen mekle. Dersom innsigelser står ved lag etter at kommunestyret har behandlet planen, så er ikke kommunestyrets planvedtak endelig. Saken må da sendes departementet for avgjørelse. Departementet vedtak kan ikke påklages.

Kommunen er ansvarlig for kunngjøring av vedtatt plan. Da sendes det også brev med melding om vedtak til alle berørte parter, myndigheter og andre som har gitt uttalelse i plansaken.

Klagebehandling (pbl. §12-12)

En part eller en som har "rettslig klageinteresse" kan klage på vedtaket.

Kommunen skal avgjøre om klagen kan tas under behandling etter forvaltningslovens regler. Avvises klagen, kan du også klage på dette.  

Klagefristen er 3 uker fra du mottok informasjon om vedtaket. Tidspunktet vil gjelde selvom du var bortreist eller av andre grunner ikke fikk lest vedtaket. 

I spesielle tilfeller kan klagen behandles selv om fristen er oversittet. 

Dersom du sender inn foreløpig klage innen fristen, kan du gi begrunnelse senere (men uten ugrunnet opphold).

Endring av reguleringsplaner (pbl. §12-14)

Endringer av reguleringsplaner skal behandles som nye planforslag og vedtas av kommunestyret. 

Noen endringer kan behandles på en enklere måte og vedtas av planutvalget. I slike tilfeller skal endringsforslaget forelegges berørte parter og myndigheter før vedtak.

Generelt om innsyn og medvirkning i planprosesser

Innsyn

Det er mulighet for innsyn i alle plansaker. Saksdokumenter er tilgjengelig via kommunens nettsider under «post- og saksliste» - saker og under «politikk» - møtekalender for politiske utvalg. 

Plandokumentene for gjeldende reguleringsplaner (plankart, bestemmelser, beskrivelse og evt andre viktige dokumenter)  finnes i  kommunens kartløsning og via Planinnsyn. For reguleringsplaner som er under arbeid, er det også tilgang til arkivet via Planinnsyn. Se kartportalen. I innsynsløsningene finnes alle dokumenter som er offentlig tilgjengelig. I tillegg kan det være dokumenter som er unntatt offentlighet i samsvar med reglene i offentlighetsloven.

Medvirkning

Den som fremmer et reguleringsplanforslag er pålagt å legge til rette for medvirkning. Det gjelder både kommunen, private forslagstillere og andre. Kunngjøring og brev med melding om planarbeid er et viktig ledd i dialog med berørte parter og interessenter. Behov for informasjonsmøter og medvirkningsprosesser vurderes i hver enkelt plansak.

Fasene for oppstart  og offentlig ettersyn er grunnlaget for dialog med berørte parter.  I disse fasene offentliggjøres planarbeidet, berørte parter varsles med brev og planprosessen er åpen for innspill og medvirkning. Kommunen oppfordrer til at alle som har interesser i en planprosess  utnytter disse åpne fasene aktivt til å ta kontakt og gi innspill til planarbeidet.

For offentlige myndigheter er det også en arena for dialog i "regionalt planforum" som arrangeres av fylkeskommunen månedlig.