Hva er startlån?

1.1 Bakgrunn

Husbankens startlånsordning innebærer at kommunene låner penger fra Husbanken for videre utlån til enkeltpersoner til boligformål. I henhold til Forskrift om startlån fra Husbanken, kan kommunen utarbeide egne retningslinjer for hvordan ordningen skal praktiseres. 

1.2 Formål

Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg og beholde nøktern og egnet bolig i Ringsaker kommune.

1.3 Hvem kan få startlån

Kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner.
Startlån skal tildeles etter en behovsprøving. I vurderingen skal kommunen legge vekt på om søkeren 

a) forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og

b) har benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir.

Uavhengig av vurderingene overfor kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene:
a) husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det,

b) husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin,

c) boligsituasjonen hindrer mulighetene til å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utvikling av det lokale næringslivet eller

d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger.

Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold.
Det kan gis tidsbegrenset forhåndsgodkjenning til søkere utenfor kommunen. Dette forutsetter at søker skal bosette seg i Ringsaker. 

1.4 Råd og veiledning

Personer som søker om startlån har krav på økonomisk råd og veiledning. 

Kommunen har et selvstendig ansvar for å fraråde lån etter bestemmelsene i Finansavtalelovens kapittel 3.

2.1 Individuell vurdering 

Økonomiske og sosiale forhold blir vurdert ved søknad om startlån: Antall personer i husstanden, deres alder og bakgrunn, eventuelle funksjonshemminger, økonomi og sosial situasjon. 

Ringsaker kommune vil vurdere hvilket behov husstanden har både med hensyn til bolig og finansiering. Valg av bolig og finansieringsordning forutsetter at husstanden kan bli boende i boligen. Det er en forutsetning at boligen ikke er dyrere enn at søker kan klare å betjene boutgiftene over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. 

2.2 SIFO - norm

SIFO (Statens institutt for forbruksforskning) - normen legges til grunn ved vurdering av husstandens alminnelige levekostnader. I særlige tilfeller kan det utøves større grad av skjønn enn det SIFO - normen tilsier. 

2.3 Dokumentasjon

Lånesøker må dokumentere husstandens inntekter og eventuelle stønader til å betjene renter og avdrag i tillegg til vanlige levekostnader. 

Som grunnlag for å vurdere søkers økonomi, må følgende dokumentasjon legges ved:

• Siste godkjente skatteligning.

• Kopi av siste leverte selvangivelse.

• Lønnslipp fra siste måned (for lønnsmottakere).

• Vedtak om kvalifiseringsstønader og / eller trygdeytelser.

• Barnetrygd og / eller barnebidrag.

• Salgsoppgave / takst ved kjøp av konkret bolig.

• Takst / verdivurdering ved refinansiering (ikke eldre en 6 måneder).

• Kostnadsoverslag fra håndverker ved utbedring. 

• Gjeldsforhold med nedbetalingsplan på alle lån.

• Seperasjonspapir / skifteavtale. 

Søknaden om startlån vil bli avslått dersom Ringsaker kommune mener at lånesøker ikke vil klare fremtidige betalingsforpliktelser. 

2.4 Nærmere om inntekt

Startlånet er en boligsosial ordning som skal hjelpe flere til å eie sin egen bolig. Som inntekt regnes derfor også trygdeytelser, introduksjonsstønad og kvalifiseringsstønad.

2.5 Nærmere om bostedet

Bostedet skal være rimelig og nøkternt i forhold til nivået som er i nærområdet. Akseptabel kjøpesum kan variere fra sted til sted i kommunen. Særlig vil det kunne være aktuelt å godta høyere pris i pressområder. 

3.1 Kjøp av bolig

Startlån kan gis til kjøp av bolig, enten som topp- eller fullfinansiering.

3.2 Utbedring

Startlån kan brukes til utbedring av boligen. Behov for utbedring må dokumenteres ved søknad og det kan bli stilt vilkår om dokumentasjon på utført utbedring i etterkant.

3.3 Oppføring av bolig

Startlån kan brukes til toppfinansiering, sammen med grunnlån fra Husbanken eller lån fra andre kredittinstitusjoner. 

3.4 Refinansiering

Startlån kan benyttes til refinansiering dersom det resulterer i at husstanden får en mulighet til å bli boende i boligen. Besparelsen må være vesentlig og må kunne dokumenteres. 
En husstand kan innvilges startlån til refinansiering bare en gang.

Ringsaker kommune kan skriftlig bekrefte at lånesøker vil få startlån hvis søker finner egnet og nøktern bolig innenfor et bestemt beløp. En slik forhåndsgodkjenning gis for inntil 3 måneder, men kan på bakgrunn av søknad forlenges i ytterligere 3 måneder.

5.1 Toppfinansiering med startlån

Startlånet gis normalt i kombinasjon med lån i privat bank. Kommunen gir som hovedregel toppfinansieringen. Muligheten for å få hovedlånet i bank må undersøkes. Utmålingen av startlånet er avhengig av størrelsen på hovedlånet. 

5.2 Fullfinansiering med startlån

Kommunen kan fullfinansiere boligen med startlån. Dette vil hovedsakelig omfatte søkere som har lave inntekter og som ikke oppnår finansiering i privat bank eller andre kredittinstitusjoner. 

5.3 Fullfinansiering med startlån og boligtilskudd

Kommunen kan fullfinansiere boligen med startlån i kombinasjon med boligtilskudd. Dette gjelder særlig vanskeligstilte husstander med varig lav inntekt og / eller husstander som har merkostnad til bolig på grunn av funksjonshemming. 

Startlån gjennom Ringsaker kommune har følgende vilkår:

• Annuitetslån med fast eller flytende rente som gjelder i Husbanken til enhver tid.

• For å dekke administrative kostnader har kommunen et rentepåslag på 0,25 % av Husbankens rente.

• Nedbetalingstid på inntil 30 år.

• Månedlig innbetaling.

• 2. prioritets pant i boligen ved toppfinansiering og 1. prioritets pant ved fullfinansiering. 

• Termingebyr til låneforvalter.

• Etableringsgebyr tilsvarende 1,25 % av lånebeløp. 

• På bakgrunn av søknad kan det, i særskilte tilfeller, innvilges avdragsfri periode på inntil 3 år. 

• I forbindelse med bygging av bolig utbetales lånet når boligen er ferdigstilt. 

• Det er et krav at boligen er fullverdig forsikret ved låneutbetaling.

• Det kan i gitte tilfeller stilles vilkår om å ta i mot boligsosial oppfølging fra kommunen for at startlån skal kunne innvilges. 

I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år. Det forutsettes da at:

a) det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt,

b) det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid,

c) det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og

d) det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid.
Vilkåret i annet ledd bokstav a kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og husstanden kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt. Vilkårene i annet ledd bokstavene b og c kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen.

Det kan klages på kommunens vedtak om tildeling, utmåling og avslag på startlån. Klagen sendes Ringsaker kommune og må være skriftlig og begrunnet. Klagefristen er 3 uker fra søker har mottatt vedtaket og klager har krav på råd og veiledning i henhold til pkt. 1.4. 

Dersom klageren ikke får medhold etter en ny vurdering, oversendes klagen til kommunens klagenemd. 

Rådmannen gis fullmakt til å innvilge søknad om avdragsfrihet på inntil 3 år. Denne fullmakten kan rådmannen delegere videre til leder for Servicesenteret.

Oppdatering av retningslinjene skjer fortløpende i tråd med endringer i Husbankens regelverk for ordningen. Rådmannen gis fullmakt til å foreta endringer så lenge disse ikke er av prinsipiell karakter.

Innvilgede lån blir administrert og fulgt opp av et eksternt firma som kommunen har samarbeidsavtale med.